Инвестиции в недвижимость на нестабильном рынке.

2011-10-01

30 сентября 2011 года я участвовал в круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках проходящей в Центральном Доме Художника на Крымском Валу ежегодной специализированной выставки-ярмарки «НЕДВИЖИМОСТЬ-2011». Тема круглого стола: «Инвестиции в недвижимость на нестабильном рынке: как извлечь максимальную выгоду».

Первым выступил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В своем докладе под названием «Московская недвижимость. Чем закончится рост цен на эмоциях?» он высказал много интересных мыслей и прогнозов по развитию рынка недвижимости в нашей стране и о возможностях изменения экономической ситуации в мировой макроэкономике. С одной стороны, налицо ряд обнадеживающих положительных факторов, указывающих на подъем рынка недвижимости еще на 10-15% и вероятность достигнуть отметки в 6000 долларов за квадратный метр в Москве по средним показателям цен докризисной планки:
предстоящие выборы президента, до которых будет невыгодно раскачивать ситуацию на рынках;
идея большой Москвы, в свете недавних решений президента Медведева;
начало закономерной коррекции перегретого фондового рынка.
Из-за этих факторов произошло некоторое оживление рынка недвижимости. К тому же еще и рубль немного сдал свои позиции по отношению к доллару и евро. Однако недавнее изменение впервые с 1917 года долгосрочного кредитного рейтинга США международным рейтинговым агентством Standard and Poor’s серьезно подкосило доверие и к доллару, а Еврозона тоже находится в сложной ситуации. Выход, как казалось бы, очевиден – недвижимость, которая является «вечной ценностью».

Другая сторона медали, по мнению известного аналитика, состоит в том, что в экономике налицо признаки предкризисного состояния, аналогичные ситуации 2008 года, а именно: индекс РТС сначала вырос в 4 раза после кризиса 2008 года, затем вновь упал от максимума почти на 40%; недавно растущее золото, являющееся в мире, впрочем, как и недвижимость – защитным активом, свалилось на 20%, нефть подешевела на 15%.
Если жесткая коррекция макроэкономических показателей продолжится, то она может утащить за собой и рынок недвижимости. Европа уже давно находится на грани развала еврозоны из-за таких стран, как Испания, Португалия, Греция, и даже Италия. По данным опросов более 50% населения Германии выступило за возвращение к немецкой марке.

На другом полушарии не легче: долг США постоянно растет, мнимым решением вопроса явилось сдвиг планки ВВП, что явилось фискальным улучшением экономической ситуации. Россия чувствует себя пока неплохо за счет экспорта все еще дорогих энергоресурсов, но ситуация может измениться в достаточно короткое время. Идеи «Новой Москвы» могут откатиться на неопределенное время, из-за перераспределения финансовых потоков Олимпиадой, которая должна пройти в 2014 году, в пользу Сочи и, очевидно, это более оперативная задача. По мнению Олега Репченко, на рынке недвижимости в настоящий момент времени присутствуют верные признаки нестабильного рынка: зафиксирован небольшой рост цен более дорогого жилья, а массовое жилье находится вне зоне активного роста цен и некоторая стабильность и оживление, которую чувствует сейчас рынок недвижимости, носит в большей степени эмоциональный и иррациональный характер. С другой стороны, макроэкономика представляет собой в настоящий момент времени «пороховую бочку», готовую рвануть в любой момент и непредсказуемо, что будет являться спичкой для такого взрыва. Например, для ситуации эскалации кризиса 2008 года такой миной явилось банкротство американского банка Lemon brothers, с которого и началась цепочка печальных событий, приведших в итоге к всемирному экономическому кризису. Лидер компании «Индикаторы рынка недвижимости» советует всем инвесторам сохранять разумный оптимизм, не использовать весомые кредитные плечи для реализации собственных инвестиционных проектов, но и быть готовым к худшему сценарию в любой момент времени.

Следующим выступил Александр Шарапов, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», президент-элект «ФИАБСИ-Россия», президент группы компаний NAI Becar, признанный в 2011 году «Персоной года» на крупнейшей премии в сфере недвижимости – Commertial Real Estate Federal and Saint-Petersburg awards 2011. Известный менеджер начал свое выступление под названием «Рынок недвижимости сегодня: практика инвестирования в период кризиса» с исторического экскурса по факту «отвязывания» доллара от золота в 1971 году, что привело к инфляции, составившей в 1972 году – 17%, а в 1973 году – 18 %. Он провел аналогию с ситуацией в России, обозначив, что в настоящий момент времени очень много денег засело в банках. В начале возможной инфляции инвесторы начнут вкладывать деньги в недвижимость, что вызовет скачкообразный рост цен на нее. Далее Шарапов констатировал факт ухода западных инвесторов с российского рынка, разместив свои инвестиционные активы в Лондоне, в Нью-Йорке, в Швейцарии и даже в Латвии. Александр привел пример прибыли инвесторов, строящих доходные дома в ценральной части Риги. Доход таких девелоперов составляет около 8-9% годовых. Докладчик отметил серьезное падение уровня надежных доходностей инвесторов.
На Западе инвестор не идет в девелоперский проект, если уровень его расчетной доходности составляет менее 25% . Александр Шарапов привел пример инвестирования собственной компании в поселок типа Multyfamily (доходный поселок) на территории США, в котором строятся так называемые юниты, для сдачи в аренду. Далее были описаны некоторые проекты NAI Becar в Санкт-Петербурге и в Москве по организации доходных домов и управлению лофтами в бывших производственных, а ныне бизнес-центрах. Все вышеперечисленное в настоящий момент времени является очень популярным для инвесторов способом вложения капитала. Мировой тренд нынешнего времени – это ограничение инвестиций в крупные бизнес-центры. Развитие строительства апартаментов, юнитов, которые представляют собой доходные квартиры, станут очень популярны и в Российских крупных городах.

В заключении были заданы несколько вопросов докладчикам. Олег Репченко неоднократно декламировал основные факторы привлекательности и ликвидности недвижимости: LOCATION! LOCATION! LOCATION!, что является известными постулатами для инвесторов и конечных потребителей на рынке недвижимости во всем Мире.

Вот только ресурс этого пресловутого МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - конечен, и в нашей стране, насквозь пропитанной коррупцией, лучшие места для выгодных инвестиционных проектов убираются «в стол» исключительно для своих. Или в страну приезжают жители многонационального Юга, и покупают всех и вся! Сетовать здесь нечего: как подмажешь, так и поедешь! Только немного жаль наших российских инвесторов, не умеющих подмазывать так, как принято в нашей стране, и не являющихся членами известной партии, и поэтому не имеющих пропуск во многие коридоры власти. Будем сильными!

Генеральный директор ООО «Династия-недвижимость»
Степанов Андрей
30.09.2011 г.