Изменение спроса в зависимости от потребительских характеристик объектов загородной недвижимости.

В связи с тем, что компания  «Династия-недвижимость» занималась и занимается активной инвестиционной деятельностью на рынке загородной недвижимости, наш консалтинговый отдел решил познакомить посетителей сайта и уважаемых заказчиков  с нашими маркетинговыми исследованиями в различных сегментах рынка недвижимости. Считаем, что данные исследования могут помочь нашим клиентам лучше сориентироваться на рынке при выборе объектов недвижимости. Сегодня мы поговорим о различных критериях, важных при выборе объектов загородной недвижимости, и приведем некоторый статистический материал.

Рассмотрим более подробно целевую аудиторию потенциальных потребителей рынка загородной недвижимости. Начнем с небольшого экскурса в недавнюю историю докризисного времени, так как целевая аудитория покупателей объектов загородной недвижимости сложилась именно тогда. До наступления кризиса 2008-2011 годов (о стагнации рынка загородной недвижимости вполне можно говорить, смело указывая такой значительный промежуток времени), в то время существенным образом улучшилось материальное положение потребителей, составляющих так называемый верхний средний класс. Это семьи, в которых в 2007-2008 годах начался рост уровня совокупного дохода, и в докризисное  время для проживающих в столице эта величина составила от 3000 до 5000 долларов в месяц.

Потребительские предпочтения таких семей смещались до кризиса  в сторону более дорогих приобретений. На первом месте в списке таких вариаций вложения средств, конечно, стоит недвижимость. Несмотря на то, что большинство потребителей хотело бы иметь капитальный коттедж в ближайшем (до 30 км. от МКАД) Подмосковье для постоянного проживания, существовало огромное количество семей, приоритеты к хорошей большой трех, четырех или пятикомнатной квартире в Москве и «современной качественной даче» в прекрасном уголке природы для регулярного или периодического отдыха. И в этом случае потребитель готов жертвовать большим расстоянием от МКАД в пользу экологии и лучшего природного фактора.

Для понимания предпочтений потребителей на этом рынке использовались фрагменты детального комплексного исследования, проведенного Агентством экспертизы инвестиционных проектов и Российской Гильдией риэлторов еще  в конце 2007 года с целью выявления предпочтений потребителей рынка строительства и продажи коттеджей Подмосковья. Методом исследования явился опрос экспертов, имеющих опыт работы на рынке загородной недвижимости и имеющий постоянный контакт с потребителями этого сегмента рынка. Всего в опросе приняли участие респондентов из вышеуказанной категории профессиональных участников рынка. Приведем ниже несколько сводных таблиц, отражающих предпочтение потребителей в нашем сегменте.

Результаты оценки спроса в зависимости от популярности транспортных магистралей на расстоянии от МКАД более 50 км.

На удалении более 50 км от МКАД, самым популярным у покупателей является Новорижское шоссе - средневзвешенная оценка доли в спросе покупаемых вблизи него коттеджей составила 39,3%. На втором месте Минское шоссе - 10,3%. Третье место в структуре спроса занимают коттеджи, расположенные вблизи Пятницкого шоссе - 9,3%, Четвертое – Симферопольское – 8,2%.

Результаты оценки востребованности различных вариантов расположения коттеджей на первичном рынке.

Результаты оценки предпочтений потребителей в отношении вариантов приобретения коттеджей по степени готовности к заселению.

Результаты оценки предпочтений потребителей в зависимости от общей площади коттеджа.

Результаты оценки спроса на коттеджи в зависимости от размера земельного участка.

Распределение размеров земельного участка в спросе на рынке коттеджей, выглядит следующим образом: распределение имеет наиболее вероятное значение размеров участка 16 - 20 соток (37,1%) и 21 - 30 соток (34,4%), далее следуют участки 11 - 15 соток (15,4%) и 31 - 50 соток (10,2%). Спрос на участки более 50 соток составляет, по мнению экспертов - 2,5%. Средневзвешенный размер участка, определенный для середины указанных диапазонов, составил 22,5 сотки. Однако эти данные все-таки в большей степени касаются коттеджных поселков для постоянного проживания. А в нашем сегменте, по мнению экспертов, и исходя из собственного опыта продаж в докризисное время до осени 2008 года, максимальное количество потребителей выбирало земельные участки с площадью 21-30 соток. В настоящий момент времени в конце 2011 года по статистическим данным проходящих сделок с недвижимостью наиболее популярной площадью земельного участка является уже диапазон от 12 до 18 соток, а после введение в действие закона о исчислении налога на имущество от рыночной стоимости объектов недвижимости и этот «Рубикон» может не устоять, тогда базовым спросом у массового потребителя могут стать земельные участки площадью 10-14 соток.

Результаты оценки спроса на рынке коттеджей в зависимости от цены объекта (без чистовой отделки дома).
(по докризисной оценке)

Среднестатистический прогноз изменения текущего соотношения спроса на постоянное и временное проживание в коттеджах составляет +10,6 % в пользу первого: доля коттеджей для постоянного и временного проживания в общем спросе составит, соответственно, 66,3 % и 33,7 %. Иными словами, в перспективе соотношение спроса на постоянное и временное (сезонное) проживание в коттеджах может быть оценено как 1,97/1. Коррекция ценообразования, приведенного в вышеуказанной таблице за период кризиса с 2008года по 2011 год изменилось как минимум на 30-35 %.

Спрос на элементы благоустройства земельного участка, коттеджа и их влияние на цену сделки.

Земельные участки, отведенные под застройку коттеджами, могут иметь естественные или намеренно созданные элементы благоустройства и другие характеристики, в какой-то степени, повышающие общую стоимость и повышающие ликвидность участка с коттеджем, по сравнению с аналогичным, но без таких улучшающих факторов. Ниже приведены среднестатистические данные, полученные по результатам обработки ответов многих экспертов на вопрос, какая доля покупателей желала бы непременно воспользоваться указанными элементами благоустройства земельного участка, коттеджа или даже целого поселка, и насколько наличие этих элементов повышают цену сделки. Элементы упорядочены по убыванию оценки спроса.

Уровень предпочтений покупателей при выборе элементов благоустройства
земельного участка и их влияние на цену сделки.

Достоверные результаты получены по следующим элементам благоустройства земельного участка.

• Лесную или развитую парковую зону рядом с коттеджным участком непременно желают иметь, в среднем, 85,3 % покупателей.
• 82,5% покупателей непременно желают, чтобы коттеджный участок имел индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка). Наличие ограждения коттеджного поселка является непременным желанием в среднем 81,9% покупателей.
• 65,6% покупателей желают иметь на участке лесные деревья.
• В среднем 53,2% покупателей желают произвести на участке ландшафтные преобразования.
• 53,1% покупателей желают приобрести коттедж в таком месте, чтобы рядом с коттеджным поселком располагался естественный водоем.
• Достоверные результаты оценки экспертами прироста цены сделки за счет того или иного элемента благоустройства участка получены по таким элементам, как лесные деревья на участке (25% прироста), лесная или развитая парковая зона (23%), ограждение коттеджного поселка (17%), естественный водоем (16%), барбекю (5%).

Проведенные исследования предпочтений потребителей на  рынке  загородного жилья Московской области, результаты которых описаны выше, ставили своей целью выяснить и упорядочить сегодняшнее мнение потенциальных и уже существующих потребителей данного сегмента. При этом важно понимать, что потребитель исходит из того реального предложения, которое присутствует на рынке в настоящее время, а также попытаться спрогнозировать, к каким конкретным продуктам сдвигаются предпочтения покупателей, желающих приобрести загородное жилье, по своей стоимости примерно равное стоимости московской квартиры.

• Наиболее вероятным потребителем коттеджа (100%) является семья из 4 – 5 человек .
• Самую большую долю в спросе занимают покупатели из Москвы: более 40%.
• Наиболее предпочтительными у покупателей являются коттеджи, готовые к заселению «под ключ», доля таких покупателей по оценкам экспертов составляет более 35%. А вот то, что на втором месте стоит вариант покупки земельного участка и строительства коттеджа по индивидуальному плану (доля в спросе более 27%) говорит вероятнее всего о том, что объем и качество предложения на рынке не удовлетворяет возросший объем и качество спроса и направлено не на актуальный сегмент потребления.

Подводя итог перечисленным выше параметрам потребительских предпочтений, можно констатировать следующее: предпочтения потребителей на рынке загородной недвижимости Московской области  в конце 2011 года сместился  в сторону объектов эконом-класса, что позволяет прогнозировать перспективное движение рынка в сторону более массового покупателя  в случае отсутствия  резких финансовых потрясений макроэкономики, которые в очередной раз существенным образом смогут повлиять  на покупательский спрос.

Консалтинговый отдел
ООО «Династия-недвижимость»
Сентябрь 2011 года.