Данное исследование было проведено с целью изучения рынка новостроек на территории городского поселения Новоивановское для планирования строительства и продаж проектируемого жилого комплекса Заказчика. Отчет немного сокращен и адаптирован для сайта.
Основные задачи исследования:
- определение площадей квартир и типов планировки, используемых в жилых комплексах района;
- вычисление средней оптимальной стоимости квадратного метра в квартирах исследуемого сектора;
- исследование процесса продаж на разных этапах строительства дома;
- вычисление средней оптимальной стоимости машиноместа на подземных парковках на территории жилых комплексов района.

Основной территорией исследования является поселок городского типа Новоивановское, расположенный в Одинцовском районе Московской области. Поселок граничит с Москвой и Минским шоссе и включает в себя населенные пункты: Марфино, Немчиново, Сетунь малая и Сколково. Также в зону исследования мы включили районный центр город Одинцово, Заречье, Трехгорку и Немчиновку, т.к. эти населенные пункты ближайшие к Новоивановскому и также находятся за пределами Москвы. На данной территории на сегодняшний день ведется активное строительство крупных жилых комплексов и кварталов.

Этот район довольно популярен как среди покупателей, заинтересованных в покупке жилья в престижном и самом близком к Москве районе, так и среди застройщиков, оценивающих высокий спрос и строительство инновационного центра «Сколково», который, без всякого сомнения, положительно повлияет как на престиж, так и на ценообразование в данном районе.

Для понимания общей картины оценим состояние рынка новостроек Московского региона, а также подробнее изучим Одинцовский район.

РЫНОК НОВОСТРОЕК МОСКОВСКОГО РЕГИОНА

Рынок новостроек Московского региона в целом можно назвать довольно активным, но внутри него очевидна значительная разница. Объем строительства на территории столицы снижается, а Московская область пестрит ассортиментом. Впрочем, это естественно, т.к. количество площадок в Москве с каждым годом уменьшается и держится в основном за счет участков с домами под снос. В Московской области территории для строительства предостаточно, к тому же областные города заметно расширяются, постоянно привлекая инвестиции и наращивая объемы строительства. Изначально в 2011 году в Подмосковье планировалось ввести в эксплуатацию около 6, 7 млн.м2 жилья. В планах столицы была более скромная цифра – 2млн. м2. По экспертным данным, размещенным на информационном портале «РосБизнесКонсалтинг» www.rbc.ru в первом полугодии объем строительства в области превысил столичный более чем в 2 раза с показателями 1,85млн. м2 (МО) к 830тыс. м2 (Москва).

В общем, можно сказать, что объемы строительства ниже, чем в докризисный период. По некоторым данным разница составляет 15%. Тем не менее, в некоторых районах области размах настолько велик, что заставляет локальный рынок пересмотреть ценообразование.

Общие цены вычислить непросто, т.к. ситуация может постоянно меняться как в регионе в целом, так и в конкретном районе, что в свою очередь также может изменить глобальную картину. Но, все же, приблизительные цифры имеют место быть, и на сегодняшний день рынок новостроек Москвы и Подмосковья выглядит так:

Средняя стоимость 1 м2 в новостройках Эконом и Бизнес-класса Москвы и Подмосковья.
МОСКВА
Эконом-класс	110 000р.
Бизнес-класс	184 000р.
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Эконом-класс	57 000р.
Бизнес-класс	73 000р.

По сводным данным интернет-портала 1dom.ru (Первый о новостройках).

В 2011 году отмечается смещение спроса в пользу ближайшего Подмосковья. Многие эксперты связывают это со значительной разницей в ценах на жилье, а также с более широким ассортиментом недвижимости в Московской области. По разным оценкам крупных операторов рынка недвижимости больше 70% сделок с жилой недвижимостью совершается в области. Это в свою очередь влияет на развитие рынка новостроек ближайших городов Подмосковья, которые всерьез озадачились расширением своей территории.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК ОДИНЦОВСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основной территорией исследования является поселок городского типа НОВОИВАНОВСКОЕ, расположенный в Одинцовском районе Московской области. Поселок граничит с Москвой и Минским шоссе и включает в себя населенные пункты: Марфино, Немчиново, Сетунь малая и Сколково. Также в зону исследования мы включили районный центр город Одинцово, Заречье, Трехгорку и Немчиновку, т.к. эти населенные пункты ближайшие к Новоивановскому и также находятся за пределами Москвы. На данной территории на сегодняшний день ведется активное строительство крупных жилых комплексов и кварталов.

В первую очередь рассмотрим рынок районного центра - города Одинцово, т.к. именно темпы развития микрорайонов города имеют сейчас сильное влияние на общее ценообразование в районе. На Одинцово приходится самое большое число предложений. По различным исследованиям в начале октября на его территории продавались квартиры в 22 новостройках, что вдвое превысило объем предложений 2010 года. Сейчас же рынок предлагает больше 1500 квартир. Более 50% квартир приходится на два крупных проекта: ЖК «Гусарская баллада», предлагающий сегодня девять корпусов в окружении полной инфраструктуры и ЖК «Одинцовский парк», в планах строительства которого числится восемь монолитно-кирпичных корпусов.

Однако основная масса новостроек (около 60%) сейчас находится на начальной стадии и планируется к концу 2012 года. Это связано с одновременным стартом строительства большого количества домов, из-за чего увеличились сроки возведения и реализации квартир, чтобы удержать цены на рыночном уровне.

За пределами города Одинцово самыми крупными проектами выступают ЖК «Новая Трехгорка», представляющий собой целый микрорайон общей жилой площадью более 500тыс. м2 и рассчитанный на 16000 жителей и ЖК «Славянка-Сколково» - комплекс многоквартирных домов переменной этажности. Помимо этих двух проектов в районе строится несколько отдельных жилых домов. К тому же некоторые сданные или введенные в эксплуатацию новостройки также остаются участниками рынка.

Предлагаем таблицу, отображающую рынок интересующего региона в целом. Объекты выстроены в порядке роста цены за квадратный метр, однако стоит учитывать этап строительства объекта и класс.

Объект / / Квартал	Месторасположение	Класс	Тип дома	Цена /м2	Срок сдачи
"Одинцовский Парк"	Одинцово, мкр. 9	Эконом	Монолитный	от 54 000 руб. до 78 000 руб.	IV кв. 2015 г.
"Мамоново"	д. Мамоново, Вокзальный туп., д. 17 (клубный дом)	Бизнес	Монолитно-Кирпичный	от 56 000 руб. до 56 000 руб.	IV кв. 2011 г.
"Дубки"	Одинцовский район, п. ВНИИССОК (Дубки)	Эконом	Панельный	от 59 000 руб. до 64 750 руб.	Новостройка введена в эксплуатацию
г. Одинцово, ул. Маковского, корп. 14	Одинцово, 8 мкр., ул. Маковского, корп. 14	Эконом	Панельно-кирпичный	от 60 000 руб. до 80 000 руб.	IV кв. 2011 г.
"Лесной городок"	Одинцовский р-н, п. Лесной городок	Эконом	Кирпич	от 62 000 руб. до 80 000 руб.	IV кв. 2011 г.
"Гусарская баллада"	Одинцовский район, пос. ВНИИССОК	Бизнес	Монолитно-Кирпичный	от 63 000 руб. до 85 000 руб.	IV кв. 2011 г.
г. Одинцово, мкр. 5А	Одинцово, мкр. 5А	Эконом	Панельно-кирпичный	от 64 000 руб. до 100 000 руб.	Есть корпуса, введенные в эксплуатацию
Микрорайон «Новая Трехгорка»	Одинцовский район, пос. Трехгорка	Эконом	Панельный	от 66 000 руб. до 94 000 руб.	Есть корпуса, введенные в эксплуатацию
"Единый стандарт"	Одинцово мкр. 2, корп. 16, 18/1	Бизнес	Монолитно-Кирпичный	от 67 473 руб. до 82 576 руб.	Есть корпуса, введенные в эксплуатацию
"Гармония"	Одинцово, мкр. 7-7А, ул. Вокзальная, корп. 10	Бизнес	Монолитно-Кирпичный	от 70 000 руб. до 80 000 руб.	IV кв. 2013 г.
"Славянка"	Одинцовский район, пос. Новоивановское	Бизнес	Монолитный	от 70 000 руб. до 110 955 руб.	Есть корпуса, введенные в эксплуатацию
"Да Винчи"	Одинцово, мкр.6-6А, Можайское ш., вл.122	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 74 000 руб. до 91 450 руб.	IV кв. 2013 г.
"Первый"	Одинцово, мкр. 5, Б-р Марш. Крылова, к.24	Бизнес	Монолитный	от 78 000 руб. до 85 000 руб.	II кв. 2013 г.
«Новоивановский»	Новоивановское, ул. Агрохимиков, 19	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 80 000 руб. до 110 000руб.	Новостройка введена в эксплуатацию
"Сколков Бор"	пос. Заречье, ул. Университетская, д. 1-4	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 85 075 руб. до 90 000 руб.	Новостройка введена в эксплуатацию
Одинцовский район, пос. Немчиновка	Одинцовский район, пос. Немчиновка	Бизнес	Панельно-кирпичный	от 89 730 руб. до 117 075 руб.	Есть корпуса, введенные в эксплуатацию
"Форт Сколково"	Одинцовский район, пос. Заречье	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 111 000 руб. до 129 000 руб.	IV кв. 2011 г.
"Сосны Николина гора" и "Сосны Николина гора лайт"	Одинцовский район, пос. Сосны, д. 20,21	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 130 000 руб. до 229 452 руб.	Новостройка введена в эксплуатацию
"Грюнвальд"	Одинцовский район, пос. Заречье	Бизнес	Монолитно-кирпичный	от 185 000 руб. до 270 000 руб.	Новостройка введена в эксплуатацию
"РУССКИЙ АВАНГАРД"	Одинцовский район, пос. Заречье, ул. Тихая	Элит	Монолитно-кирпичный	от 210 000 руб. до 300 000 руб.	Новостройка введена в эксплуатацию

Некоторые из перечисленных объектов - конкуренты проектируемому жилому комплексу, а некоторые – нет, но, являясь крупными по масштабам проектами, они задают атмосферу на всем рынке региона.

КРУПНЕЙШИЕ ПРОЕКТЫ ОДИНЦОВСКОГО РАЙОНА

Для начала рассмотрим три самых крупных проекта жилищного строительства в Одинцовском районе.
«Гусарская баллада», «Одинцовский парк» и «Новая Трехгорка» - это жилые комплексы эконом-класса, рассчитанные на массовое заселение. Прямыми конкурентами проектируемому жилому дому они не являются, однако за счет массовости застройки, без сомнения, оказывают влияние на локальный рынок.

 

Жилой комплекс «Гусарская баллада» - это самый крупный проект в Одинцовском районе, представляющий собой целый жилой квартал с собственной инфраструктурой. Помимо большого количества жилых корпусов разной этажности на территории предполагается наличие торговых центров, спортивного комплекса с бассейном, ледового дворца, детских студий, садов и школы, медицинского центра, ресторанов, кафе, отделений банков и связи. Придомовая территория будет облагорожена. Предполагаются прогулочные улицы, фонтаны, площадки для детского отдыха и спорта, игровые комплексы. Некоторые жилые корпуса и объекты инфраструктуры уже введены в эксплуатацию.

Общая площадь квартир:
1к. квартиры – 38 – 48м2
2к. квартиры – 60 – 80м2
3к. квартиры – 80 – 114м2

 

Жилой комплекс «ОДИНЦОВСКИЙ ПАРК»

Жилой комплекс «Одинцовский парк» состоит из 11 монолитных корпусов разной этажности. На территории планируется собственная инфраструктура: супермаркет, торгово-развлекательный комплекс, школа, детский сад, места для отдыха. Это комплекс эконом-класс, предлагающий квартиры от 1 до 4 комнат площадью 26-124м2 с удобными планировками.

Квартиры комплекса:
1к квартиры - от 29,49м2
2к квартиры - от 56,38м2
3к квартиры - от 75,81м2
4к квартиры - от 124м2

Пример планировки

Микрорайон «Новая Трехгорка» - это вторая очередь застройки, которую ведет компания «СУ-155» рядом с городом Одинцово. На территории комплекса компания предлагает панельные дома современной планировки серии И-155 (лучшая серия по оценкам экспертов), а также дома серии ИП-46С, в которых запланированы только одно и двухкомнатные квартиры. Обе серии разработаны при участии СУ-155. И-155 признана экспертами самой популярной серией.
Например, в домах серии И-155 – Башня квартиры имеют следующие параметры:
1к. кв-ра: Общ.: 39-47м2, жил.: 19-20м2, кух.: 10.5-11.5м2.
2к. кв-ра: Общ.: 61-69м2, жил.: 31-34м2, кух.: 9.1-12.4м2.
3к. кв-ра: Общ.: 74-97м2, жил.: 44-53м2, кух.: 8.7-14.7м2.

Все комнаты в квартирах домов серии И-155 изолированные. Во многих 2- и 3-комнатных квартирах есть темные комнаты. Санузлы: раздельные, ванны: стандартные, длиной 170 см. В 2- и 3-комнатных квартирах по 2 санузла. В многосекционных домах есть Четырехкомнатные квартиры, общая площадь которых 113-141м2, жилая: 62-66м2, кухня: 12м2.

Пример планировки

 

БЛИЖАЙШИЕ К ПРОЕКТИРУЕМОМУ ЖИЛОМУ КОМПЛЕКСУ ОБЪЕКТЫ

Теперь посмотрим, что предлагает рынок в непосредственной близости к территории планируемой застройки. Эта зона довольно популярна среди застройщиков, т.к. соседствует со строящимся Инновационным центром «Сколково» - современным научно-технологическим комплексом по разработке и коммерциализации новых технологий. В комплексе будут обеспечены особые экономические условия для компаний, работающих в приоритетных отраслях модернизации экономики России: телекоммуникации и космос, медицинская техника, энергоэффективность, информационные технологии, а также ядерные технологии. На территории площадью около 400 гектаров будут проживать примерно 15 тысяч человек, еще около 10 тысяч будут ежедневно приезжать в инновационный центр на работу. Во всех отношениях проект перспективен как для участвующих в нем компаний, так и для застройщиков близ лежащего района.

 

Жилые комплексы, расположенные рядом с ИЦ «СКОЛКОВО»
и ПРОЕКТИРУЕМЫМ ЖИЛЫМ КОМПЛЕКСОМ.

БИЗНЕС-КЛАСС

Немного о бизнес-классе. Дома такого типа заметно отличаются от комплексов эконом-класса, рассчитанных на массовое заселение. В данном случае речь идет о комфортном и безопасном проживании.

Жилой комплекс бизнес-класса - это монолитный или монолитно-кирпичный дом, с качественной отделкой фасада и просторными квартирами, расположенный на огороженной охраняемой и благоустроенной территории в престижном районе региона. Как правило, комплекс имеет подземную парковку или наземный круглосуточно охраняемый паркинг. В домах бизнес-класса столицы квартиры довольно просторны и имеют следующие площади: 1к кв. - 60-65м2; 2к кв. - 80-92м2; 3к кв. - 120-135м2; 4к кв. - 150-170м2. Во всех квартирах просторная кухня не меньше 14м2, холл, балкон. В больших квартирах 2 санузла, лоджии, кладовые.

В Московской области подобные размеры не очень распространены, но, все же, дома бизнес-класса в основной своей массе отвечают требованиям комфортного проживания, т.к. речь идет о просторных квартирах с оптимальной планировкой.

1-комнатная квартира: 47 - 52м2. 2-комнатная квартира: 75- 80м2.
3-комнатная квартира: 95 - 110м2. 4-комнатная квартира: от 120м2.

Все квартиры должны обладать просторной кухней от 10-12м2, темной или кладовой комнатой, просторным холлом, балконом или лоджией и большими окнами.

Рассмотрим конкретные примеры в интересующем нас районе и начнем с дома, ближайшего к месту планируемого жилого комплекса.

ЖК «Новоивановский» - это новый жилой дом, расположенный в восточной части Одинцовского р-на, в 2 км. от МКАД по Минскому шоссе.

Дом состоит из трех секций общей площадью 33 280,7 кв.м. В нем представлено 345 квартир, из которых: 1-комнатных - 130, 2-комнаных - 149, 3-комнатных - 66.

В продаже имеются однокомнатные квартиры площадью от 48,3 до 58,6 кв.м., двухкомнатные от 73,5 до 80,1 кв.м. и трехкомнатные квартиры площадью от 106,6 до 112,1 кв.м.

Дом граничит с имеющейся жилой застройкой, школой и полем с зелеными насаждениями. Также рядом известный мебельный торговый центр «Три Кита».

Пример планировки

---

 

Жилой Комплекс бизнес-класса «Славянка» называют одним из самых амбициозных проектов в Московской области. Объект располагается в престижном и перспективном районе ближайшего Подмосковья – Сколково. Здесь же, в Сколково, ведется строительство центра научных исследований и разработок, что придает району дополнительную привлекательность.

Жилой комплекс состоит из трех очередей многоквартирной застройки переменной этажности, обладающий удобными внутренними транспортными и пешеходными связями.

1-я очередь – корпус 1 - 10 секций (745 квартир).
2-я очередь – корпус 2 и корпус 3 - 6 секций каждый (933 квартиры).
3-я очередь – корпус 4 - 8 секций, корпуса 5А и 5Б – односекционные башни, односекционные корпуса 6 и 7 (1130 квартир). Этажность секций: от 10 до 25 этажей.
Площадь квартир: от 49 до 110м2.
В жилом комплексе предусмотрены двухуровневые подземные паркинги.

Пример планировки.

---

 

Жилой комплекс «Форт Сколково» - это 9-этажный трехсекционный дом на 112 квартир площадью от 42 до 130 кв.м.

Комплекс расположен в районе с уже сложившейся многофункциональной инфраструктурой.

На благоустроенной и круглосуточно охраняемой территории расположены: детские игровые и спортивные площадки, зоны отдыха, подземный и наземный паркинги, стоянка для гостевых автомашин, работает собственная служба эксплуатации и созданы все необходимые условия для комфортной и безопасной жизни.

Площади квартир:
1к. квартиры - от 44,7
2к. квартиры - от 71,9
3к. квартиры - от 95.6

Пример планировки.

 

Итак, мы видим, что окружение проектируемого жилого комплекса составляет инновационный центр и монолитные дома бизнес-класса. В ЖК «Форт Сколково» уже продажи закрыты и все, что предлагает рынок – это три квартиры по переуступке прав. ЖК «Новоивановский» предлагает 55 оставшихся квартир. Таким образом, получается, что единственный комплекс бизнес-класса, предлагающий большое количество квартир на разных этапах строительства – это ЖК «Славянка». Но, в корпусах первой очереди, которые именно сейчас рекламируются как готовый продукт, предлагаются только однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что говорит о явном дефиците трехкомнатных квартир в этой зоне.

Посмотрим, как упомянутые объекты выглядят на рынке. В таблицах приведены квартиры, предлагаемые базой данных WinNer, СМИ и сетью интернет. Предложения отфильтрованы по срокам, актуальности и идентичным характеристикам.

ЖК «НОВОИВАНОВСКИЙ»
Комнат	Площадь	Стоимость		Цена за м2
1	49,6/20,9/13,8	4 067 200		82000
	49,7/19,9/13,8	4 323 900		87000
	58,4/20,6/19,7	4 905 600		84000
				84333
2	73,5/36,9/13		6 300 000	85714
	80/33/17		6 600 000	82500
	79,4/35,2/18,4		6 350 000	79974
				82729
3	108,4/52,8/16,9		8 672 000	80000
	110,2/48,4/20,1		9 146 600	83000
	110,6/48,4/20		9 179 800	83000
				82000

Дом введен в эксплуатацию, однако средние цены держатся в диапазоне цен главного конкурента – ЖК «Славянка», которой может и не изобилует готовыми квартирами, но все же подавляет объемом строительства и способен привлечь внимание покупателей, готовых подождать.

---

ЖК «СЛАВЯНКА»
Комнат	Площадь	Стоимость	Цена за м2
1	51/24/12	4 600 000	90196
	48/22/12	4 600 000	95833
	49,5/25/9,5	4 400 000	89000
			91676
2	82/41/12	6 000 000	73170
	80,1/41,3/11,5	7 039 000	87877
	81,5/46,7/11,3	7 200 000	88343
	81/42/12	7 500 000	92592
	85/37,2/14	6 600 000	77647
			83925
3	100,4/60/11,6	8 993 000	89571
	98,7/60/12	8 500 000	86119
	105/62/12	8 384 000	79847
	92,6/58/11	7 926 000	85593
			85282

Учтем, что речь идет о многосекционном комплексе с разницей в сроках сдачи домов. В готовых секциях предлагаются только 1 и 2-хкомнатные квартиры. Готовность зданий с трехкомнатными квартирами – это вопрос середины и конца 2012г.

---

ЖК «Форт Сколково»
Продажи закрыты. На данный момент предлагается всего 3 квартиры по переуступке от частных инвесторов.
Комнат	Площадь	Стоимость	Цена за м2
1	44,7/24.3/10,2	5 350 000	119686
2	71,9/36,4/11,9	8 000 000	111265
3	95,6/51,4/11,7	9 500 000	99372

По словам экспертов по продаже объекта средняя стоимость квадратного метра в комплексе колебалась между цифрами 110000 и 115000р./м2.

Прогнозируя цены на квартиры в этом районе, можно сказать, что они будут расти, несмотря на объемы строительства. Это будет связано с развитием инновационного центра СКОЛКОВО. Цены на жилье будут напрямую зависеть от степени готовности этого крупного объекта. Таким образом, ориентируясь на строительство комплекса бизнес-класса, в следующем году можно предположить что в среднем стоимость квадратного метра в таком доме может достигать 80 000-85 000р./м2 на начальных этапах строительства и 100 000-120 000р./м2 на заключительном этапе.

ПРОДАЖА КВАРТИР НА РАЗНЫХ ЭТАПАХ СТРОИТЕЛЬСТВА

Данную информацию непросто получить, т.к. многие застройщики по разным соображениям ею не делятся. Однако, опираясь на собственный риэлторский опыт и некоторые данные рынка, нам все же удалось сделать некоторые выводы.

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства кажется выгодной сделкой. Но много ли людей согласится вложить свои кровные деньги в проект на бумаге? К сожалению, рынок богат многочисленными неприятными историями, связанными с задержкой или даже заморозкой строительства по разным причинам, - от глобального кризиса до проблем с исходно-разрешительной документацией.

Человеку легче принять решение о приобретении квартиры, когда он видит своими глазами готовое сооружение или строительный процесс на завершающей его стадии. Но, все же, есть ряд людей, настроенных на инвестирование на самом раннем этапе.

Рассмотрим плюсы. Их не так много, но иногда они являются ключевыми.
- Низкая цена относительно средней рыночной в готовых домах или на вторичном рынке.
- Большой ассортимент, при котором можно выбрать квартиру с наилучшим видом, предпочитаемой площадью и даже с требуемой планировкой.
- Возможность долгосрочного и выгодного вложения средств для профессиональных инвесторов.

Застройщику, естественно, тоже важно продать какой-то объем квартир на раннем этапе для частичной окупаемости, возврата кредитных средств и дальнейшего позиционирования дома, как объекта обладающего положительной динамикой продаж.

Однако застройщик не старается продать как можно больше, ведь на ранней стадии цена занижена, таким образом он теряет выгоду. К тому же общее ценообразование на рынке может претерпевать различные изменения, в том числе и инфляцию, что может сыграть немалую роль в процессе продаж. А риск просчета продаж существует всегда, т.к. рынок недвижимости зависит от слишком многих факторов и зачастую бывает непредсказуем.

Основным минусом является, естественно, риск незавершенного строительства. Именно об этом люди постоянно вспоминают, изучая предложение проекта на старте. К тому же различные СМИ неустанно рассказывают о случаях неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру разным людям. Поэтому люди в первую очередь рассматривают готовое жилье или объекты на завершающей стадии.

На ранних этапах строительства объем продаж составляет обычно не больше четверти и это, как правило, запланированный результат. Чаще всего это удается компаниям с высокой степенью доверия – крупным и известным девелоперам с большой положительной историей.

В случаях, когда у объекта достаточно финансирования и условия кредитования не требуют скорого возврата, девелоперы могут открыть продажи на этапе почти завершенного объекта, что позволяет им получить гораздо больше прибыли. Этому, как правило, предшествует тщательный анализ, результаты которого говорят о низкой конкуренции и высоком спросе на возводимый объект.

Основная масса квартир (более 50%) на рынке новостроек продается все-таки на стадиях строительства, но при этом видна динамика: построено несколько этажей, на территории работают люди и техника.

На примере корпуса 16 на территории ЖК «Единый стандарт», расположенного в Одинцовском районе, видно, что на этапе строительства, окончание которого ожидается к 2013 году, предлагается 44% от общего числа квартир – 206 из 466. Остальные числятся проданными. Однако существует практика, когда застройщик намеренно убирает определенный объем с рынка, чтобы под конец строительство выставить эти квартиры по более высокой цене по переуступке от частного лица.

На заключительных этапах строительства обычно остается порядка 15-20% от общего количества квартир. Так, например, уже введенный в эксплуатацию ЖК «Новоивановский», состоящий из 345 квартир, на сегодняшний день предлагает 55 квартир, что составляет почти 16% от общего числа.

В ранее упомянутом жилом комплексе «Единый стандарт» также есть готовый двухсекционный 24-этажный дом (ул. Садовая, 28), на территории которого осталось 47 квартир из 276, что составляет 16%.
Основываясь на некоторых данных и опросах экспертов рынка новостроек можно сказать, что продажи квартир в новостройке распределяются примерно следующим образом:
- начальная стадия – 10-20% - профессиональные инвесторы и конечный потребитель, доверяющий репутации компании;
- стадия строительства (от первых 3-х этажей до фасадных работ) - 40-60% - конечный потребитель и мелкий инвестор, рассчитывающий на краткосрочное инвестирование за счет спекуляции;
- строительство завершено – 15-20%.
На конечном этапе также возможны продажи квартир, ранее объявленных проданными – это объекты частных инвесторов.

МАШИНОМЕСТА НА ТЕРРИТОРИИ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

Собственная подземная парковка – это большой плюс для любого жилого комплекса, т.к. она решает вопрос безопасности личного автотранспорта жителей дома, а также является дополнительным источником прибыли для застройщика.

Вопрос безопасной парковки стараются решить даже при возведении домов эконом-класса, организуя подземный паркинг или строя гаражи-автостоянки на большое количество машиномест, как это запланировано, например, в ЖК «Гусарская баллада».

Для дома бизнес-класса подземная парковка или собственный гараж-стоянка – естественный атрибут. Однако некоторые застройщики по своим соображениям иногда не включают гаражи в план строительства. Это может быть связано или с принятым проектом дома, не учитывающим этот фактор или с планируемым строительством гаражного комплекса по соседству.

На сегодняшний момент времени цены на машиноместа или помещения на территории гаражно-строительных кооперативов очень разнообразны и колеблются в пределах от 600 000 до 1 500 000р. Зависит эта цифра, естественно, от уровня объекта, на территории которого продается гараж или машиноместо.

Сравним цены на машиноместа на подземных парковках в ближайших к планируемому объекту жилых комплексах.

Название ЖК	Цена 1 машиноместа
ЖК «СЛАВЯНКА»	995 000 – 1 455 000
ЖК «Форт Сколково»	1 200 000 – 1 350 000
ЖК «Новоивановский»	Подземная парковка отсутствует.

Среди факторов, влияющих на цены внутри одного паркинга, выделяют площадь машиноместа (распространены два типа – до 20м2 и до 30м2 и расстояние от машиноместа до входа в жилую секцию.

Также существует практика скидок при покупке квартиры в жилом комплексе. Это, как правило, предлагается в качестве рекламной акции, когда застройщик при покупке квартиры в доме предлагает скидку на машиноместо в пределах 20-30%.

РЫНОК НОВОСТРОЕК БЛИЖАЙШИХ РАЙОНОВ МОСКВЫ

Ценообразование на рынке новостроек Москвы заметно отличается от областного. Для сравнения мы исследовали ближайшие к МКАД районы в интересующем нас направлении.

По данным www.irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости) в рейтинге районов Москвы по стоимости жилья «Кунцево» занял 35 место с индексом $4901/м2 (около 153600р.), а «Фили-Давыдково» и «Можайский» районы разделили 38 место с индексом $4867 (около 152500р.).

Это индикатор текущего среднего уровня цен на жилье. Однако в данном случае не учитывается класс, возраст, местоположение и окружение дома. Предлагаем рассмотреть самые заметные новые жилые комплексы бизнес-класса в этом районе. На сегодняшний день база данных и специализированные интернет-порталы и СМИ содержат следующую информацию.

 

Однокомнатные квартиры
Объект	Метраж	Стоимость	Цена/м2
ЖК «Пальмира» Истринская, 8, к.3	48/23/15	7 650 000	159 375
Ватутина ул к. 1, вл. 9	53,7/23,5/14	8 860 500	165 000
	54,9/24/14	9 058 500	165 000
ЖК Аврора Можайское Шоссе 22/2	48/21/12	11 200 000	233 333
			180 677

---

Двухкомнатные квартиры
Объект	Метраж	Стоимость	Цена/м2
ЖК «Пальмира» Истринская, 8, к.3	81/36/10	12 000 000	148 148
ЖК «Пальмира» Истринская, 6	60/34/8,5	12 300 000	205 000
Ватутина ул к. 1, вл. 9	75,6/40,9/15	10 962 000	145 000
ЖК Аврора Можайское Шоссе 22/2	77/40/13,6	13 200 000	171 428
			167 394

---

Трехкомнатные квартиры
Объект	Метраж	Стоимость	Цена/м2
ЖК «Пальмира» Истринская, 8, к.3	131/62/15	16 000 000	122 137
	167/80/20	23 000 000	137 724
Ватутина ул к. 1, вл. 9	103,4/50/14	15 510 000	150 000
	111,4/57,8/15	17 824 000	160 000
ЖК Аврора Можайское Шоссе 22/2	105/52/14,6	17 900 000	170 476
	109/52/16	18 300 000	167 889
			151 371

 

Стоимость машиноместа на территории ЖК

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, основываясь на полученной в результате исследования информации, применительно к Проектируемому жилому комплексу Заказчика, можно сделать следующие выводы:

1) На данном участке оптимальным вариантом было бы строительство жилого комплекса бизнес-класса по индивидуальному проекту с собственной подземной парковкой и облагороженной придомовой территорией, в котором будут предлагаться просторные квартиры с комфортной планировкой (1-к. квартиры – от 47м2, 2-к. квартиры – от 70м2, 3-к. квартиры – от 90м2);
2) Стоимость одного квадратного метра может колебаться в пределах 80 000р. на этапе строительства и может достигнуть отметок в 95 000 - 120 000р. на завершающем этапе строительства и после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, в зависимости от метража квартиры, количества комнат в квартире и, естественно, от наличия аналогичных квартир в жилых комплексах у конкурентов;
3) При регулярной рекламной кампании в течение всего периода строительства основной объем продаж придется на этап строительства, по завершению которого останется порядка 15-20% квартир, если, конечно, не будет выбрана особая стратегия продаж;
4) Стоимость машиноместа в подземной парковке нового жилого комплекса может варьироваться в диапазоне от 1 200 000 до 1 500 000 руб. в зависимости от его расположения на территории парковки и условий приобретения.

Консалтинговый отдел компании «Династия-недвижимость».
«25» Ноября 2011 г.